Kürşat Abimiz elindeki parayı ne yapsın?
Cumartesi günü İkitelli'de makine üreticisi Kürşat abimizi ziyaret ettim. Kürşat Abimizle hal hatır sorduk birbirimize, çay söyledi çay içtik, piyasaları konuştuk.
Konuşurken Kürşat abinin bir sıkıntısı olduğunu anladım. Kürşat Abi dedim hayırdır sanki bir sıkıntın var gibi? Yiğit dedi elime 5,5milyon TL civarında bir para geçti; ne yapsam diye bayadır düşünüyorum.
Sonunda karar verdim konut piyasası da sürekli yukarı gidiyor konut ve kira fiyatları da artıyor; konut alayım dedim sen ne dersin?
Bende aklımın erdiğince fikir vermeye çalıştım.
Abi dedim gayrimenkul yatırım güzel bir yatırımdır ama kriz dönemlerindeyken bence güzel bir yatırımdır. Bir malın fiyatı ilelebet yukarıya dıgıdık dıgıdık sürekli gitmez; bir yerde normalleşir belki biraz düzeltme yapar sonra yine gayrimenkul piyasasının yukarı gitmesine dair yeni katalizörler oluşur ve fiyat yukarı gider. Bana sorarsan bir normalleşme dönemindeyiz gayrimenkul piyasasında. Önümüzdeki süreçte bu oluşan fiyatların biraz sindirilme süreci yaşanacak.
Hadi senle biraz bakkal hesabı yapalım. 5,5 milyon TL’ye 300 kira çarpanı olan bir daire alalım. Teorik olarak aylık 18.333TL kiracı sana ödeme gerçekleştirecek; senede de 220.000TL cebine koyacaksın fakat işin belli başlı riskleri de yok değil! Gel onları da ben sana sıralayım.
2-Yarım kira her sene çevre ve temizlik vergisi ödersin Belediye’ye
3-Ev kiracı oturdukça içindeki makine teçhizatı eskir; mutfak, banyo, kliması, kombisi, yatak odası dolapları, fortmantasını yenileme ihtiyacı ortaya çıkar.
4-Kiracı kirayı ödemez ya da aksatabilir.
5-Kiracı çıktıktan sonraa belirli bir dönem boş kalabilir.Hemen kiraya verilemeyebilir.
Maddi riskleri yukarıda saydım bir de bu işin psikolojik riskleri var Kürşat Abi, sen hassas insansın, bunları da göz önünde bulundurmanda fayda var.
1-Kira artış süreçleri hep çetin geçer; Kiracının eğitim seviyesi ne olursa olsun. İster eğitimli yıllarca okumuş doktor isterse daha eğitimsiz mesleğe sahip bir kiracı olsun. Kiracı artış minimal olsun der sen ise en azından enflasyon oranında arttıralım dersin. Bu süreç biraz yıpratıcı olabilir.
2-Kiracı kirayı ödemez; kırk kere telefon ile ararsın, açmaz. Seviyesiz görüşmeler olabilir. Mahkemeye gidersin. Mahkeme yıllar sürer; malından fayda göremezsin.
3-Kiracı evin demirbaşı klimayı bozar; bozuldu deyip senin yaptırmanı bekler.
4-Kiracı evden çıkarken evin demirbaşlarını zarar verir; bu zararı tazmin etmez. Sen tazmin edilsin istersin. İş yine çirkinleşir.
Oooo Yiğit sende ne yaptın, neler dedin böyle. Bunlar gelir mi başıma!
Abi risk geledebilir gelmeyedebilir.
Eeee söyle bakalım sen ne yapardın?
Abi Hazine Bakanlığının ihraç etmiş olduğu Eurbondlar var. Eurbond ne demek dersen, Eurbond devlet ya da şirketlerin, kendi ülkeleri dışında kaynak sağlamak amacıyla, uluslararası piyasalarda yabancı para birimleri üzerinden satışa sundukları, genellikle uzun vadeli borçlanma aracıdır.
Kürşat Abi eurbondu aldığın zaman devlete borç vermiş veriyorsun, yani bir nevi kiralamış oluyorsun. 6 ay’da bir kupon ödemesi kira gibi alıyorsun abi. Yani burda kiracın devlet oluyor. Borç verme tarihin bittiği zamanda devlet senden aldığı miktarı sana iade ediyor. Hatta şu an abi Türkiye’nin Eurbondları tarihi düşük seviyelerde ve dolar bazında %10 civarı yatırdığın miktara kira alabiliyorsun.
Yiğit iyiymiş bu ya, nasıl yapıcaz peki biz bu işi ev alacağımıza paramızı devlete kiraya verelim.
Abi ilk olarak senin 5,5 milyon TL’yi dolara döneceğiz. Yaklaşık 300.000 dolar yapmakta daha sonra da Eurbond satan bir bankadan getirisi %10’larda olan eurbondları alacağız. Sen senede yaklaşık 28.000 ila 30.000 usd arasında 6 ay da bir kira geliri elde edeceksin. Mesela aldığımız Eurbond Mart ve Eylül aylarında ödeme yapsın. Mart ayında 14.000 -15.000 usd alacaksın, Eylül ayında da bir 14.000-15.000 usd alacaksın. Taki elindeki eurbonların devlet tarafından sana nominal bedeli ödene dek.
Paran tirink hesabına yatacak ilgili gün hem kiraya göre daha fazla(olası kira miktarı:220.000TL/11.000USD- Eurbond ise 28.000USD) hem de kiracıya göre daha güvenli bir kurum devlet yatıracak, hiç düşünmeyeceksin param ödenecek mi ödenmeyecek mi diye:) Ayrıca kimseyle uğraşmayacaksın yukarıda saydığım kiracı ile yaşayacağın psikolojik stres ve risklerin olmayacak.
Yiğit peki bu işin riski yok mu onlardan da biraz bahsetsene..
Tabi abi bahsedelim. Abi şimdi elindeki eurbondu itfa tarihine kadar tutman önemli.Çünkü bond fiyatları finansal koşullara göre değişkenlik gösterebiliyor. Onun haricinde devlet borcumu ödemeyeceğim diyelibilir. Türkiye Cumhuriyeti Osmanlı’nın bile borçlarını ödemiş, ödememesi zayıf bir ihtimal bence. Onun haricinde bir de aldığın eurbond gelirleri vergi dilimine giriyorsa eğer devlete vergi beyanında bulunacaksın ve vergisini de ödemen gerekiyor. Bunu da mali müşavirin Necmi abiyle konuşursun. Kabaca böyle abi.
Tamamdır Yiğit anladım, Pazartesi günü gideyim bankama da bu işe gireyim.
Kürşat abi ile Cumartesi sohbetimiz böyle tamamlandı.
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder