ÇATALCA’da EMLAK HİKAYESİ YENİ BAŞLIYOR!

Mahalle	USD/m2	TL/m2
Yalıköy	173	3.135
Oklalı	129	2.344
Kestanelik	100	1.815
Çanakça	96	1.743
Gökçeali	92	1.663
Kalfa	81	1.475
İhsaniye Mah.	81	1.463
Kabakça	76	1.383
Gümüşpınar	76	1.376
Subaşı	72	1.315
Elbasan	70	1.267
Aydınlar Mah.	62	1.127
İnceğiz	60	1.084
Kızılcaali	59	1.074
Akalan Mah.	59	1.073
Dağyenice	57	1.034
Ormanlı	56	1.017
Örencik	55	1.001
Başak Mah.	55	997
Hisarbeyli	53	967
Celepköy	53	966
Belgrat Mah.	39	702
Yazlık Mah.	36	660
Hallaçlı	32	581
Karamandere	23	412

İstanbul’un kuzeybatısındaki Çatalca ilçesi, İstanbul’un Tekirdağ iline komşu iki ilçesinden biridir. İlçenin kuzey sınırı Karadeniz’de son bulur. Doğuda Arnavutköy, güneyde Büyükçekmece ve Silivri ilçesiyle komşudur. İlçenin batıda Silivri ve Tekirdağ ile sınırı vardır. Arnavutköy sınırının bir bölümü Durusu Gölü’ne tekabül eder. Güneydoğuda ise kısa mesafede Küçükçekmece Gölü ile sınırı vardır.

Çatalca 1.040 km2’lik alanıyla İstanbul’un en büyük ilçesidir. İstanbul’un toplam yüzölçümünün yaklaşık %20’sini temsil etmektedir.

İstanbul’un eski ilçelerinden biri olan Çatalca 1926’da ilçe oldu.Günümüzde ilçe olan Büyükçekmece, Arnavutköy, Esenyurt ve Beylikdüzü Çatalca’nın köyleriydi.

Çatalca İstanbul’un tarım ve hayvancılık yapılan ender ilçelerinden bir tanesidir. Tarım alanlarının %43’ü ayçiçeği, %35’i buğday, %10’u mısır ve %5’i arpa ekim alanıdır.

Çatalca ile bir miktar genel bilgi verdikten sonra gelelim asıl konumuz olan arsa ve arazi fiyatlarına. Son yıllarda özellikle arsa/arazi stoğunun İstanbul’da neredeyse kentsel dönüşüm sonucu bitmesi ve şehrin mega projelerinin (İstanbul Havalimanı, Kuzey Marmara Otoyolu, M11 İstanbul Havalimanı Metro gibi) o bölgelerde olması dolayısıyla daha bir kıymetli hale geldi.

Özellikle boş arsa/arazi stoğu olması ve dolayısıyla altyapının kolay ve daha az maliyetli bir şekilde dizayn edilebilmesi o bölgenin ileriki yıllarda da emlak ve gayrimenkul konusunda revaçta olacağının bir göstergesi.

Tabi birçok şey yazılabilir bölge ile ilgili ama yazının çok uzun olmasını tercih etmek istemememden dolayı son paragrafı Çatalca ilçesindeki dolar ve TL bazlı arsa/arazi fiyatlarının ortalaması ile bitirmek istiyorum. Tabloda ve görselde gördüğünüz üzere “Kuzey Marmara Otoyolu” çevresi yazının yazıldığı taraihte m2 bazlı en değerli bölgeler olarak gözüküyor.Buradan da çıkarılabilecek sonuç yolun/altyapının/ulaşımın gittiği yer prim yaptığıdır.(para eden bilgi!) Çatalca ilçesini işlemeye devam edeceğim.

*Fiyat ortalamaları “sahibinden.com” sitesi üzerinden açık olan ilanlar üzerinden elde edilmiştir. USDTRY çevrim kuru ise 29 Ağustos 2021 tarihli kur olan 18,17 üzerinden çevrilmiştir.

Piyasa Faizleri Nereye Gidecek?

Piyasa faiz oranı, piyasada konu olan zamanda geçerli olan cari faiz oranını ifade eder. Bizler bankalardan kullanacağımız kredi faiz oranını kullanacağımız krediyi bankalar kredi türüne göre piyasa faizi artı risk primi üzerinden fiyatlandırarak bizlere kullandırır.

Piyasa faizlerinin ileriki dönemlerde ne olabileceğine dair piyasa oyuncuları vadeli işlem ve opsiyon piyasalarına bakarak bir tahminde bulunur. Vadeli işlem piyasaları belirli bir tarihte daha önceden belirlenmiş miktar ve kalitede standartları olan herhangi bir yatırım aracının bugünden alınıp satılması işlemleri gerçekleşmektedir.

Daha basit haliyle vadeli fiyat; şuan ki mevcut fiyata taşıma maliyetini içerecek şekilde fiyat oluşturulasıdır.

Vadeli Fiyat = Spot Fiyat + Taşıma Maliyeti

Taşıma maliyetinin ise en önemli bileşeni beklenen faiz oranıdır.

Vadeli İşlem Opsiyon Piyasası(VİOP) en fazla hacim gerçekleşen USDTRY ileri vadeli kontratlarına tersine mühendislik yaptığımızda piyasanın önümüzdeki dönemde piyasa faizlerini ne olduğunu görebiliriz.

Yukarıdaki tabloya göre oluşan piyasa faiz oranları ise aşağıdaki grafikte gösterilmiştir. Şu an piyasa faizi %30 kabul ediyor. Bankalar ise şu an ortalama ihtiyaç kredilerini %34, taşıt kredilerini %27, konut kredilerini %18,45 ve ticari kredileri ise %28 oranında müşterilerine kullandırıyor. 

Yukarıdaki grafiğe göre faizlerin yükseleceği öngörülüyor. O halde bankalar tarafından kullandırılacak olan ihtiyaç, taşıt, konut ve ticari kredilerinde yükseleceğini öngörebiliriz.

 Dolar Kaç Olur Abi?

Türkiye’de son yılların değişmez klasik sorusudur.J Herkesin kafasında bir rakam vardır. Bazıları bu konuda çok iddialıdır dolar şuraya yükselir buraya kadar da düşer. Gerçekten düşer de yükselir de. Sonuçta dalgalı piyasa. 

Ama düşmesini veya yükselmesini etkileyen önemli metrikler vardır. Ulusal para birimi bu metriklere göre yönünü tayin eder.

Piyasanın önem verdiği en önemli verileri aşağıdaki tabloda sıralamaya çalıştım. Bu veriler rakamsal olarak kurun nereye gidebileceğine dair bir fikir vermez fakat yerel para biriminde risklerin yukarı ya da aşağı olabileceğine dair bir fikir verebilir.

Enflasyon artışı, cari açıkta artış, iç piyasanın döviz talebindeki artış, dünya da doların değer kazanması ve ülke risk priminin yükselmesi yerel para biriminin değer kaybetmesine yol açar.

Uluslar arası doğrudan yatırım azalması, yabancı portföy girişinin azalması, bankaların veya şirketlerin dış borç çevirme oranlarının azalması, merkez bankasının enflasyona oranlar vermiş olduğu reel faizin azalması ve ABD merkez bankasının dolar arzını azaltması yine yerel para biriminin değer kaybetmesine yol açar.

Yukarıdaki verilerin hepsine ya da bir kısmına hâkim olmak dolar fiyatının ne olabileceğine dair fikir vermese bile yönü hakkında size kuvvetli bir fikir verebilir. Bu da tasarruflarınızın yerel para biriminde erimeden aksiyon almanız konusunda size fırsat verir.

 

Türkiye Enerji Piyasalarına Kısa Bir Bakış

Enerji deyince akıllara hemen elektrik gelir ama enerji piyasaları sadece elektrikten oluşmaz. Elektrik ile birlikte doğalgaz, petrol, lpg gibi piyasalarda mevcuttur.

Türkiye’nin elektrik kurulu gücü 7 Ağustos 2022 itibariyle 101,7GW olurken bir sene önceye(98,1GW) göre %3,6 oranında artış kaydetmiştir. 2013 yılında kurulu güç 64GW olduğu göz önüne alındığında son 9 senede ortalama büyüme oranı %5,3 olarak gerçekleşmiştir. Benzer dönemde ise yıllık ortalama %3,7 artış ile 329,6TW olmuş olup; ortalama Türkiye büyümesine yakınsamıştır. Elektrik tüketiminin ana belirleyicileri ekonomik büyüme, sanayileşme, nüfus artışı, kentleşme olurken son yıllarda arz tarafını yani elektrik üretim tarafını ağırlıkla yenilenebilir enerji (rüzgar, güneş, hidrolik, biokütle) kaynaklarından tesis edilmiştir.

Son yıllarda kapasite artışlarının büyük çoğunluğu yenilenebilir enerji tarafından gelse de üretim verimliliklerinin değişken ve dalgalı olması, iklim şartlarından etkilenmesi dolayısıyla yıllık bazda üretim miktarları değişkenlik  gösterebilmektedir. Örneğin bir dönem kış mevsiminin yoğun yağışlı geçmesi ile hidrolik enerji(hidroelektrik santraller-kanal tipi ve baraj) tarafından yüksek verim elde edilirken fosil yakıtlı santrallere daha az ihtiyaç duyabilmekteyiz. Bu durum doğalgaz ve kömür santrallerinin daha az kullanılması ve bu santralleri çalıştırabilmek için ithal ettiğimiz kaynakların daha azalması dolayısıyla cari açığımızı pozitif etkileyebilmektedir. Daha az cari açık daha az döviz ihtiyacı anlamına gelir. Daha az döviz daha az Türk Lirasının değer kaybı ve daha az Türk Lirasının değer kaybı da daha az enflasyon anlamına gelecektir.

Elektrik tüketimi bir anlamda da gelişmişlik göstergesi anlamına gelmektedir. Türkiye OECD ülkeleriyle kıyaslandığında kişi başı elektrik tüketimi 3.464 kwh ile OECD ortalaması 7.641 kwh ortalama tüketimin çok gerisinde kalmaktadır.

Türkiye’de elektrik tüketimi tarafında sanayi %44, ticarethane ve mesken tarafları ise %24’lük pay almaktadır.

Türkiye doğalgaz piyasasında çok büyük oranda ithalata bağımlıdır. İthalatın çok büyük bir bölümü sırasıyla Rusya, İran, Azerbaycan ve Cezayir’den yapılmaktadır. Tedarik edilen gazın büyük çoğunluğu boru hatları ile ülkemize gelirken Cezayir gibi deniz aşırı ülkelerden ise LNG halinde gemilerle taşınmaktadır. Son yıllarda Türkiye doğalgaz risklerini yönetebilmek ve tek bir ülkeye bağımlı kalmamak amacıyla boru hatlarından tedarik edilen gaz miktarının oransal olarak düşürüp; gemilerle LNG halinde farklı farklı ülkelerden doğalgaz ithal etmektedir. 2011 yılında toplam doğalgaz ithalatı LNG halinde gelen %2 iken 2021 yılında bu oran %13’e yükselmiştir.

Tüketim tarafında 2021 yılında 59 milyar m3 doğalgaz tüketilmiş olup; son 10 yılda %3,2 oranında bileşik büyümeye sahiptir. Bu oranda Türkiye’nin ortalama büyümesine yakınsamaktadır. Hızlı büyüme dönemlerinde doğalgaz tüketimi daha hızlı artış göstermektedir. Bunun arkasında yatan neden ise elektrik tüketiminde yaşanan artış ve bu yaşanan elektrik tüketiminin artışının da doğalgaz elektrik üretim santrallerinden sağlanmasıdır.

Doğalgaz tüketimi ağırlıkla enerji üretim santralleri(%34), sanayi(%25), ticarethane ve meskenlerde(%28) kullanılmaktadır. Tüketim mevsimsellikten ağırlıkla etkilenmektedir. Özellikle kışın ısınma amacıyla artan mesken talebi doğalgaz tüketimini aylık ortalamaların üzerine çıkarmaktadır.

Kasım, Aralık, Ocak, Şubat aylarında tüketimin yüksek olduğu yukarıdaki grafikten de görülebilmektedir.

Doğalgaz tarafında olduğu gibi petrol tarafında da ihtiyacın neredeyse tamamı ithal edilmektedir. İthal edilen ham petroller Türpraş(30 milyon ton kapasite) ve Star(10 milyon ton kapasite) rafinerilerinde işlenerek mamul haline(motorin,LPG, jet yakıtı, benzin, nafta vb.) getirilmektedir. Ham petrolü ithal ettiğimiz kaynaklarımız ise sırasıyla Irak, Rusya, Kazakistan gibi ülkeler olmaktadır.

Türkiye’nin enerji maliyeti petrol fiyatlarının seyrine göre değişkenlik göstermektedir. Ham petrol fiyatlarının yüksek seyrettiği dönemlerde enerjiye ülke olarak ödediğimiz maliyet artış gösterirken petrol fiyatlarının gerilediği dönemlerde ise ödenen maliyet daha mütevazi kalmaktadır. Petrol fiyatları küresel arz, talep, dünya büyümesi, olası sıcak savaşlar, ticaret savaşları, doğal afetler, salgın ve benzeri gibi bir çok unsura bağlıdır.

Son 10 sene Türkiye’nin enerji ithalatına ödenen tutarın ortalamasına baktığımız zaman 47,8 milyar USD olduğu görülmektedir.

Enerji faturasındaki alt kalemlere bakılınca;

-Ham petrol alımları ağırlıkla rafineriler tarafında spot fiyattan yapılmakta,

-İthal kömür alımları spot fiyattan

-Doğalgaz boru hattı alımları uzun dönemli sözleşmeler,

-LNG alımları spot fiyattan alım sağlanmaktadır.

 Yukarıdaki tüm metaların fiyatları brent petrol fiyatı ile yüksek korelasyona sahiptir. Yani bent petrolün artışı kömür, lng ve diğer enerji türevlerinin fiyatlarını yukarı çekmektedir. 

Türkiye yukarıdaki grafiklerden de görüldüğü üzere hem doğalgaz hem petrolde Rusya’ya bağımlılığı yüksektir. Bu da Türkiye’nin dış politika anlamında yönetmesi gereken risklerin başında gelmektedir. Aynı zamanda enerji fiyatlarına etki edemememiz dolayısıyla özellikle enerji fiyatlarının yükselmesi ile cari açık tarafında zorluk yaşamaktayız. Bu sebeple yenilenebilir enerji kaynaklarına daha hızlı geçiş için gerek kamusal destek/teşvik gerekse özel sektörü doğru sinyaller ile bu alana yatırım yapması konusunda yönlendirilmesi gerekmektedir.

 

 

 

 

Güzide Şirketlerden Büyük Kaçış!

Bu yazıya biraz kitabın ortasından giriş yapacağım ama olsun.

Bir ülkeye yabancı yatırım 3 farklı yoldan gelebilir.

Bunlardan ilki doğrudan yatırım; yani yabancı üretim yapmak için ülkeye gelir. Şirket kurar, arazi alır, fabrika kurar ve üretim yapar. Uzun vadeli bir yatırımdır. Tüm dünyadaki ülkeler bu yatırım iklimini yaratmak için uğraşır.

İkinci olarak yabancı yatırımcı mevcut kurulu düzeni satın alma yoluyla gelir. Yani burada kurulmuş, üretim yapan bir tesisi,şirketi satın alır.

Üçüncüsü ve son olarak da yabancı yatırımcı sermaye piyasalarına yatırım için gelir. Yani bono/tahvil ve hisse senedi satın alır. Yabancı yatırımcının en kolay bir ülkeye yatırım yapma olasılığı da bu üçüncü yoldur. Hızlı bir şekilde girebildiği gibi hızlı bir şekilde çıkış da yapabilir.

 

Epeydir yazmak istediğim konular arasında olan Türkiye’nin halka açık olan en büyük 30 şirketinin yabancı yatırımcılar tarafından ne derecede iltifat gördüğü konusuydu.

Son yıllarda özellikle yukarıda bahsetmiş olduğum yabancı yatırımcının en kolay giriş/çıkış yapacağı tahvil ve hisse senedi piyasalarından yabancı yatırımcılar koşar adım uzaklaşıyor. Her hafta Merkez Bankasının verilerinden bu verileri takip ediyoruz. Ödemeler dengesi istatistiklerinden çektiğimiz verilere göre durum hiç parlak değil. 2019 yılında 406 milyon USD yabancı yatırımcı hisse senedi yatırımı yapmışken özellikle son 3 yıldır yabancı yatırımcı kaçarak uzaklaşıyor. Aşağıdaki tablo da görebileceğimiz gibi 2019 yılında 4,3 milyar USD; 2021 yılında 1,4 milyar USD ve 2022 yılının ilk 5 ayında ise 2,8 milyar USD tutarında hisse senedi satmış ve ülkemizden çıkış yapmışlardır.

Yabancı Yatırımcıların Hisse Senedi Piyasalarına Giriş-Çıkış Miktarları
Tanım	2019	2020	2021	2022-5Ay
Hisse Senetleri(Milyon ABD Doları)	406,00	-4.255,00	-1.434,00	-2.849,00
kaynak: TCMB
*(-) ile gösterilmiş tutarlar Türk hisse senedi piyalarından çıkış miktarını göstermektedir.
*(+) ile gösterilmiş tutarlar Türk hisse senedi piyalarından giriş miktarını göstermektedir.

 

Borsaya açık Türkiye’nin en güzide şirketlerinin yer aldığı Borsa İstanbul 30 endeksinde yabancı yatırımcının halka açık olan kısmındaki oranlarını görebilirsiniz. Bazı şirketlerimizde halka açıklık oranı üzerinden %70’li seviyelere sahipken şu an %5-6 seviyelerinde sahiplikleri bulunuyor.

 

Borsa İstanbul 30 Endeksi-Yabancı Payı Oranı
Kod	2 Ocak 2019	4 Ağustos 2022	Kod	2 Ocak 2019	4 Ağustos 2022
GARAN	74,3%	6,3%	SISE	46,6%	24,9%
HALKB	60,6%	1,2%	KCHOL	84,4%	64,2%
TKFEN	76,0%	17,4%	ISCTR	56,1%	36,1%
ARCLK	69,6%	24,1%	TTKOM	46,4%	27,4%
TOASO	81,6%	39,2%	BIMAS	68,3%	50,7%
KOZAL	60,1%	22,4%	AKBNK	63,9%	46,7%
TAVHL	95,9%	61,6%	ASELS	34,8%	24,6%
EKGYO	68,0%	35,5%	TCELL	90,4%	80,9%
THYAO	65,0%	32,5%	YKBNK	33,0%	24,9%
FROTO	79,6%	48,0%	KRDMD	23,7%	16,3%
PETKM	45,9%	14,9%	GUBRF	10,4%	7,2%
TUPRS	84,2%	53,6%	HEKTS	10,9%	9,0%
KOZAA	57,4%	27,5%	VESTL	3,3%	4,4%
EREGL	74,1%	46,4%	SASA	2,9%	5,0%
SAHOL	71,9%	46,9%	PGSUS	28,2%	33,7%
kaynak: İsyatırım

Yukarıdaki tabloda bulunan şirketlere yabancı yatırımcı ne zaman iltifat etmeye başlar; iltifat etmeye başlayacağı sebep ne olabilir? Tabiki bunlar ayrı bir düşünce konuları.

Fakat bu kaçışı geriye çevirecek  eylem planları bir an önce yapılmalı ve hiç vakit kaybetmeden aksiyon alınmalıdır.