Konutumuzu satalım mı?

Türk milletinin en sevdiği yatırım enstrümanlarının başında gelir konut yatırımı. Herkesin hayalidir bir konut sahibi olmak. Elimize biraz toplu para geçtiği zaman hemen ilk olarak acaba bir konut alabilir miyiz diye araştırmalara başlarız. Hatta bu o kadar kültürel hale gelmiştir genlerimize işlenmiştir ki Türk toplumu olarak servetimizin büyük çoğunluğunu gayrimenkul sektöründe değerlendiririz.

6 Mayıs 2022 tarihinde açıklanan “Gelir ve Yaşam Koşulları Araştırması, 2021” ‘na göre oturulan konuta sahip olanların oranı %57,5 , kira da oturanların oranı ise %26,8 olarak hesaplanmıştır.

Gayrimenkul sektörünü Türk milleti olarak ne kadar sevdiğimizi göstermek adına yapmış olduğumuz bu giriş paragraflarından sonra çok da laf salatası yapmadan son zamanlarda en çok insanların kafalarını karıştıran soruya gelmek istiyorum. Gayrimenkulümüzü satalım mı?

Aşağıdaki grafik her ay Merkez Bankası tarafında açıklanan konut fiyat endeksini göstermektedir. Grafiğe baktığınız zaman kırmızı font ile gördüğünüz İstanbul ili için metrekare birim fiyatları 20.000TL sınırına ulaşmıştır. Ortalama 120 m2 3 oda bir salon dairenin ortalama fiyatı İstanbul için 2,4 milyon TL’ye(120m2 x 20.000TL/m2) ulaşmıştır. Tabi fiyatların bu kadar hızlı yükselmesinin bir dizi sebebi var. Ana sebepler; Merkez Bankasının para politikası, TL’nin değersizleşmesi, Türkiye’ye göç, inşaat maliyetleri dolayısıyla arz sıkıntısı…

Tabi hiçbir fiyat sürekli yükselmeyeceği gibi sürekli de düşmeyecektir. Ama yukarıdaki grafikten görüldüğü çok kısa bir süre önce 2021 Aralık ayında İstanbul için ortalama konut birim metrekare fiyatları 10.094TL seviyelerindeyken müthiş bir dik açıyla bu seviyelere gelmiştir. Fiyatların bu seviyelere çok hızlı gelmesinde krediye kolay ve ucuz erişim imkanı, parası olan Türk vatandaşlarının hızla zayıflayan Türk Lirası ve üzerine çığ gibi gelen enflasyondan kaçış olduğunu tahmin etmek için kahin olmaya gerek yok kanımca. Ama bu fiyat artışlarının sürdürülebilir olmadığı da aşikar.

Peki ne olabilir? O zaman artık konut fiyatları tepe mi yaptı bunu mu anlamalıyız?

Bence Türkiye’de kronik enflasyon sorunu ve göçmen sıkıntısı bitmeden konut fiyatları tepe yaptı diyemeyiz. Fakat yukarıdaki grafikte olduğu gibi dik bir açıyla da önümüzdeki dönem artışlarına devam edeceğinide söyleyemeyiz.

Konut fiyatları belirli aralıklarla düzeltmeler yaparak yavaş yavaş yükselmeye devam edecektir. Bu yükselişler nominal olarak olacak olup; reel bazda yani enflasyona göre uyarlanmış ya da dolar bazlı olarak belki bir miktar düşecek ya da aynı seviye de olacaktır.

Sebep olarak da Dünya’da merkez bankaları pandemi sonrası oluşan enflsayon ile mücadele için paranın musluğunu kısarken aynı zamanda faizleri de arttırmaktalar. Türkiye’de Hazine Bakanlığı ve Merkez Bankası ile koordineli şekilde oluşturulan para politikasında kredi muslukları kısıldığı gibi aynı zamanda piyasa faizleri artış eğilimindedir. Dünya’nın koca bir köy olduğunu düşünürsek Türkiye her ne kadar dünyanın yapmış olduğunun tersine hareket etmek istese bile bu akıma karşı duramayacaktır. Para az ve değerli olacağı için Türk yatırımcısı da daha çok alternatif getirilere de bakacak olup biraz likit varlıklara yönelmek isteyebilecektir.

Peki şu an benim İstanbul’da bir dairem olsa ne yapardım? Satar mıydım yoksa bekler miydim?

Eğer uzun vadeli düşünüyorsam(minimum 3 sene) ve kısa vade de paraya ihtiyacım yoksa kiraya verir; satmayı düşünmezdim.

Eğer vadem kısa ve yatırım amaçlı al-sat için aldıysam Dünya ve Türkiye daha fazla durgunluğa girmeden; para muslukları daha fazla kısılmadan; faizler daha da artmadan satmayı düşünürdüm. Ama satarken yerine koyacağım enstrumanıda mutlaka belirlerdim. Çünkü özellikle Türkiye’de şu yaşadığımız zamanda finansal kararlar alırken hızlı davranmamız gereken zamanlardayız.